Ощущение изменений в воздухе
Сначала кажется, что без громкой повестки что-то меняется незаметно, но уже сейчас понятно: каждый собственник недвижимости должен мысленно перестроиться под новую логику налогообложения. Не мгновенно, но постепенно появляется новая реальность: ставки, сроки и порядок расчета оказывают влияние на повседневные договоры, планы аренды и решения об объединении активов.
Суть не в громких новостях, а в том, как меняется расчёт на практике: переход на НДС становится автоматическим для тех, чья выручка за год близка к порогам; выбор льготных ставок 5–7% не приносит простых выгод, если входящего НДС мало.
Где ждут коррективы
Продажа объекта может стать точкой перехода на НДС, даже если годовая выручка ранее укладывалась в лимит. Это значит пересмотр договоров и прогнозов по будущим платежам. Появляется потребность просчитать одну разовую сделку и её влияние на весь налоговый хвост года.
Лимит по основным средствам ужесточается: если балансовая стоимость превышает 200 млн рублей, режим УСН теряется, и вступает 22% НДС. Это влияет на решения по реорганизации активов и на выбор между ИП и ООО.
Как не остаться в числе рисков
Важно помнить про патент и самозанятость: лимиты снижаются, а совокупность доходов может сыграть роль для дальнейшего перехода на иной режим. Для физлиц сохранён режим продажи недвижимости после более чем пятилетнего владения, но непрерывность срока теперь критична. Это аккуратно подталкивает к внимательному учёту, чтобы не столкнуться с непредвиденной налоговой нагрузкой при смене статуса.
Риск дробления бизнеса остаётся реальным: делить аренду между родственниками можно, но только при прозрачной разделённости видов деятельности. Неправильная структура может привести к доначислениям по единой налоговой ставке, что лишний раз подчёркивает важность юридически понятной организации активов.
Что изменить здесь и сейчас
- Просчитать сценарии перехода на НДС и варианты выгодности: 5% против ОСН с НДС 22%
- Найти бухгалтера, знакомого с НДС и особенностями недвижимости
- Пересмотреть договоры аренды: распределить новый налоговый бременник между сторонами
- Рассмотреть консолидацию активов в одну компанию, если это экономически целесообразно
Эпоха упрощённых операций с недвижимостью заканчивается: собственник всё чаще становится налоговым стратегом, а не только инвестором. И даже если вопросы выглядят сложными, они вписываются в повседневную практику — в планировании дохода, в договорной работе и в выборе структуры.
